author：海边的老王
我从人口城镇和农村的数量收入等等方面看了一下房地产业，也和一个同事交流了对房地产的看法，我们感觉不太能在房地产业的中国市场，能做一些什么咨询，或许帮助他们到欧美投资会是个方向。
因此我不再寻求在房地产业的国内市场开拓咨询业，这里给大家一些我个人的看法，房地产业后面的选择是怎么样的。
前面9篇叙述了我对房地产业的综合分析，我这里说一下我个人的观感。
很多房地产公司在转移到三四线城市吃了药，然后再选择刚需领域再次吃药。对于房地产投资来说，最重要的只有一个词语：位置。
也就是说中国房地产投资的核心在北上广，包括杭州、深圳等地都算一线城市；各省的核心是省城和港口城市；地县级市的核心在当地的经济商业中心。
另一方面，房地产业是一个区域型的市场，很多房地产公司都是基于本土的，原因不外乎人情，因为在当地有千丝万缕的人脉关系，政商关系比较通达；其次是大型 地产公司，可以纵横四海。但是大型地产公司重心在开始的时候，都是放在核心城市；二三四线城市都是本地房产业耕耘。
发展中段开始，大型地产公司开始渗透到二三三线城市，早起的鸟儿有虫吃。到后期一些地产公司想要转战三四线城市时，已经是大错特错，因为当地购买力已经被开发殆尽。
此时由于人口随着产业集聚和城市化进程，财富向大城市聚集，有实力的公司应该继续拓展核心城市市场才对。所以，我看到前两年大型地产公司向下面发展时，曾写文章说：三四线市场已经不行了，核心城市才会继续涨。不幸而言中。
而对于核心城市，主要是因为政策的导向问题，很多地产公司开发刚需市场，抢到第一的都算是赌对了。13年最后猛烈的购买都是刚需。
但之后进场抢刚需市场都是错误的。
我在研究人口收入数据时，发现底层的购买力都被透支了，城市的底层购买力已经差不多消失殆尽，农民工进城十几年积累的财富都在家乡县里的房子上，即使将来放开户籍也不会带来很强的购买力。
只有一个市场是未来的趋势，那就是改善性和舒适性居住需求。
这十年的房地产黄金年代，已经让许多城市的自住率超过70%，剩下的底层购买只能依赖棚户区改造和保障房了。但是早期许多基于自身购买力，而购买了80-100平米的中产阶级，他们的购买力正在提升。所以，对于这批人的购买力，被中国的限购政策压制了。
我写过很多文章抨击中国经济架构的失衡，货币资源的错配导致中国实体经济缺血，房地产绑架中国，但是这绝不意味着房地产业不是经济的核心之一，也绝不意味着限购是一个可以持续保持的好政策。
限购的确可以限制资本外流，许 多沉淀在里面的流动性不会在人民币持续高位的时刻，套现出国，从而导致中国经济被掏空。但是随着货币汇率和利率的改革，进入自由浮动，人民币如果能够做到 动态平衡，且货币政策能够以另外的安全资产替代房地产，央行能够以国债、slo、逆回购等等货币政策调配人民币利率和汇率的时候，限购就应该取消。
非市场化的政策只能短时期内起作用，长期无益于市场本身的运行，甚至有害。
房地产业的泡沫化不是房地产本身的问题，还是货币政策和经济架构的问题所在，或者说是政治架构的问题所在，最重要解决是要依靠经济架构和货币政策改革。
不过，形势比人强，经济处于一个极其危险的状态，或许也会迫使庙堂做短期回到过去的策略。
那么，假如房地产业在后面的十年内持续下滑，不管是房地产业本身，还是房地产不同的产品，都会分化。很多房地产业会破产，这对有现金储备的是好事；而另一方面不同的房地产产品会走势不同。在一个大趋势下走熊市，但不同区域的不同产品线会走势不一样。
这中间，改善性住宅，是重要的市场。有购买力的刚需甚至可以从改善性住宅替代的二手房市场获得房源。这部分需求，在全国都是放之四海而皆准的，无论核心城市，还是省城地市。
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我们常讨论房地产的三要素是：地段、地段、地段。
于是我们把学区房和市中心的核心地带列入抗跌的区域，但实际上有很多人是把这些地段列入不跌的概念。
然而在去年房价暴涨的数据里，核心地带上涨趋缓，以上海为例，中外环才是突飞猛涨的区域。从全国市场来看，三四线城市跌，一线城市涨。细节是三四线城市的乡镇价格涨，一线城市的环外涨。
根据社科院的数据，可以判断人们的收入比，去年在中外环买房子的，大部分都是以全家人身价全力以赴的刚需，乡镇买房的都是在县市没有买房的农民刚需。
但是县市都在下跌，一线城市的核心地带涨幅趋缓。
在二季度呈现的，二线城市和一线城市的环外下跌，核心地带滞涨，成交量下降。
我也几乎没有分析内在的逻辑，只是从反腐和富人资本出逃的角度来分析，说核心地带的很多业主已经转移资金到欧美，不再购买，炒房者也不介入。昨天和朋友饭局，聊起中考，其中一个参加中考孩子的父亲谈论选择学校的细节，我恍然大悟。
以上海为例，核心地带原来有六七个名校，现在已经实际排名滑落，原因在于生源缺乏。今年外围可能有一两万生源，核心只有二千多生源。以致于要向外围学校求 援，孩子的父亲就被班主任要求直升核心某个重点学校，但并没有答应。核心地带的学校随着生源的不够丰富，进而降低要求，就开始形成恶性循环。你可以想像父 母们对学区的精通和无所不知，只依靠口口相传，已经把全市所有学校排出个清晰的队伍来。
而市区生源的减少，则原因在于很多购房者仅仅是做资产配置，另一个原因是有能力在市区买房的人，都把子女送去了国外。
所以，市中心抗跌的因素只剩下土地稀缺和医疗便利。
但随着人口的变化，医院未来也会面临患者资源流失的危险，目前由于人们对名医名院的追逐，郊区的甚至也会跑去市中心看病，没有问题。
从这些方面来说，未来真正属于富人的资本正在全球布局，环外刚需衰减，核心地带不跌的可能性是不存在的。环外下跌是必然的。
回到上一篇文章，我提及改善型类型才是以后地产公司发展的方向，很多人不解，说很多中产已经拥有了多套房子。
首先能够拥有多套房子的，在市区拥有的，绝大多数已经不属于中产；在郊区拥有的，他们有替代这些房源向市区迁移的可能。
真正的需求在于学区房，而目前在上海发生的变化，是好的学校正迅速转变为原来非主流社区的地段，拥有庞大中产市民人口的杨浦、浦东、松江、普陀、宝山的部分地区等地。
我相信在其他一线城市也存在这种现象。对于开发商来说，如果你准备以此基业长青的发展下去，可以考虑的区域是学区房和生源集中的区域，有野心和实力的，可以投资民营学校，集中好的师资来自己打造学区。
对于私人投资者，选择则非常简单：寻找中产市民集中，且年龄段拥有学龄儿童少年的学区房投资。但避开核心地带，记住，那里的富人孩子都不在当地，而他们的购买力又去了海外。
